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Depuis le 16 septembre 2026, le taux de dépôt de la Banque centrale européenne est à 2,50 %, après deux hausses en trois mois. Le taux moyen des nouveaux crédits immobiliers est remonté à 3,32 % en août, contre 3,10 % un an plus tôt. Et pourtant, à Paris, le prix des appartements anciens ne baisse pas : 9 550 € le m² à fin juillet selon les notaires. La marge d’un achat ne viendra donc pas du marché. Elle viendra des travaux, à condition de les connaître avant de faire une offre.
Écrit avant la décision du 29 octobreLe conseil des gouverneurs de la BCE se réunit les 28 et 29 octobre 2026. Cet article est daté du 27 octobre : les taux cités sont ceux en vigueur à cette date. Je le mettrai à jour si la décision change le raisonnement.
| Indicateur | Valeur | Source |
|---|---|---|
| Taux de dépôt de la BCE | 2,25 % au 17 juin, puis 2,50 % au 16 septembre 2026 | BCE |
| Taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat | 3,10 % en août 2025, 3,32 % en août 2026 (provisoire) | Banque de France |
| Appartements anciens à Paris | 9 550 €/m² à fin juillet 2026, soit −0,5 % sur un an | Notaires du Grand Paris |
| Appartements anciens à Paris (indice) | +0,6 % sur un an au 2e trimestre 2026 | Insee |
| Prix des travaux d’entretien et d’amélioration | +2,1 % sur un an au 2e trimestre 2026 | Insee |
| Décote d’un appartement classé G par rapport à un D | 12 % en moyenne (ventes 2024, France entière) | Notaires de France |
Les notaires et l’Insee ne donnent pas le même signe pour Paris, parce qu’ils ne mesurent ni la même période ni avec la même méthode. Ils disent pourtant la même chose : le prix est stable. Aucun des deux ne décrit une baisse dont un acheteur pourrait profiter en attendant. Les avant-contrats signés laissent d’ailleurs prévoir 9 600 € le m² en octobre.
Le chiffre qui compte ici n’est ni 2,50 % ni 3,32 %. C’est 12 %. C’est la seule réduction de prix que le marché consent aujourd’hui, en moyenne, à un appartement en mauvais état énergétique. Elle ne dit rien du coût réel des travaux qu’il faudra faire.
Prenons un emprunt de 400 000 € sur 25 ans. Au taux moyen d’août 2025, 3,10 %, la mensualité est d’environ 1 918 €. Au taux moyen d’août 2026, 3,32 %, elle passe à environ 1 964 €. L’écart est de 46 € par mois, soit à peu près 13 900 € d’intérêts en plus sur toute la durée du prêt.
Ce calcul est le mien : mensualité constante, hors assurance et hors frais. Le taux moyen n’est pas votre taux, qui dépend de votre apport, de vos revenus et de la banque.
Imaginez maintenant que vous ayez sous-estimé les travaux de 30 000 €. C’est courant : une électricité qu’on croyait bonne, des canalisations en plomb, un parquet à reprendre sous la moquette. Si ces 30 000 € sont financés sur la même durée, au même taux, ils coûtent environ 147 € par mois et 14 200 € d’intérêts. Au total, 44 200 €.
Une seule ligne oubliée au chiffrage pèse donc davantage que toute la hausse des taux de l’année sur un emprunt de 400 000 €. Et le plus souvent, ces 30 000 € ne sont pas financés : ils sortent d’une épargne déjà entamée par l’apport.
L’exemple suivant est construit pour illustrer le raisonnement. Ce n’est pas un chantier réel. Un 50 m² au prix moyen parisien vaut environ 477 500 €. S’il est classé G et qu’il bénéficie de la décote moyenne de 12 %, l’acheteur économise environ 57 300 €.
Comparons avec les prix des travaux à Paris, d’après les médianes de 9 sources relevées le 11 octobre 2026 sur notre page prix d’une rénovation d’appartement à Paris :
Si l’annonce dit « à rafraîchir » et que c’est bien un rafraîchissement, la décote couvre les travaux et il reste une marge. Si « à rafraîchir » cache une électricité et une plomberie à reprendre, la décote couvre à peine le bas de la fourchette. Le même appartement, au même prix, est une bonne affaire ou une perte selon une information que l’annonce ne donne jamais : l’état des réseaux.
Deux réserves sur cet exemple. La décote de 12 % est une moyenne nationale : un appartement classé G à Paris ne l’obtient pas automatiquement. Et une étiquette énergie n’est pas un état des lieux : un logement classé D peut avoir une électricité dangereuse, un logement classé G peut avoir des réseaux en bon état.
En copropriété, une partie de la facture se trouve dans les parties communes : ravalement, toiture, colonnes d’eau, chaudière collective. Depuis le 1er janvier 2025, toute copropriété d’habitation de plus de 15 ans doit en principe adopter un plan pluriannuel de travaux, sauf si un diagnostic technique global montre qu’aucun travaux n’est nécessaire dans les dix ans.
Ce plan, les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, le carnet d’entretien et le montant du fonds de travaux doivent être remis à l’acheteur, au plus tard à la signature de la promesse de vente. Au plus tard, c’est-à-dire souvent après l’offre. Rien ne vous empêche de les demander avant.
Location et étiquette énergie. La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite Climat et résilience, a fixé un calendrier de décence énergétique. Pour un bail signé, renouvelé ou reconduit depuis 2025, le logement doit être classé de A à F. À partir de 2028, il devra être classé de A à E, et à partir de 2034, de A à D. Si vous achetez pour louer, un appartement classé F aujourd’hui devra avoir progressé dans un peu plus d’un an.
Ce qui n’est pas voté. Le projet de loi « Relance et décentralisation du logement », adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, touche à ce calendrier. Il n’a pas été adopté par l’Assemblée nationale : rien de ce qu’il prévoirait n’est applicable aujourd’hui, et son contenu final pourrait changer.
Copropriété. Le plan pluriannuel de travaux est prévu par l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965. Les documents à remettre à l’acheteur sont listés par le Code de la construction et de l’habitation (article L. 721-2).
Aides. Squared Sphere n’est pas titulaire de la qualification RGE et n’intervient sur aucun dossier d’aide publique. Les aides à la rénovation changent souvent, parfois en cours d’année : MaPrimeRénov’ a encore changé le 1er septembre 2026. Pour savoir à quoi vous pourriez prétendre, adressez-vous à France Rénov’, le service public gratuit (france-renov.gouv.fr).
Je ne sais pas ce que la BCE décidera. Ni le 29 octobre, ni en décembre. Personne ne peut vous dire sérieusement s’il vaut mieux acheter maintenant ou dans six mois.
Un chiffrage avant l’offre reste une fourchette. Une visite ne voit pas tout : ce qui se trouve derrière un doublage, sous un parquet ou dans une colonne commune ne se découvre qu’en ouvrant. Gardez une réserve pour les imprévus, de l’ordre de 10 % des travaux.
Et voici la limite qui ne m’arrange pas : un audit avant achat ne garantit aucune négociation. Le vendeur peut refuser, un autre acheteur peut signer au prix affiché. Et parfois, la conclusion la plus utile d’un audit est de ne pas acheter. Il est payé quand même.
Avant la visite. Demandez à l’agence le diagnostic de performance énergétique complet, pas seulement la lettre, l’année de construction de l’immeuble, et si la copropriété a adopté un plan pluriannuel de travaux.
Pendant la visite. Ouvrez le tableau électrique : y a-t-il des interrupteurs différentiels, les prises ont-elles une terre ? Faites couler l’eau, regardez les canalisations apparentes, l’âge de la chaudière et les fenêtres. Photographiez tout.
Avant l’offre. Demandez les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale. Cherchez les mots « ravalement », « toiture », « colonnes », « mise en conformité », et notez votre quote-part.
Fixez votre prix plafond par écrit. Prix au m² du quartier multiplié par la surface, moins le haut de la fourchette des travaux, moins la réserve pour imprévus. Si le prix demandé est au-dessus, la décote n’existe pas pour vous.
Le jour de l’offre. Refaites votre simulation de crédit : le taux d’août n’est pas celui de novembre.
Si vous hésitez sur l’état d’un bien, notre audit travaux avant achat chiffre les travaux poste par poste avant que vous ne signiez. Pour la question de la revente, voir aussi flipper un appartement à Paris, est-ce encore rentable.
Faut-il attendre la décision de la BCE du 29 octobre pour acheter ?Une décision de la BCE ne se répercute pas le lendemain sur votre offre de prêt : les banques ajustent leurs barèmes progressivement. À Paris, les prix des appartements anciens sont stables depuis un an. Attendre ne garantit ni un taux plus bas ni un prix plus bas ; chiffrer les travaux avant l’offre protège davantage votre budget.
Quelle décote pour un appartement classé G au DPE ?D’après les notaires, sur les ventes de 2024, les appartements classés G se sont vendus en moyenne 12 % moins cher que ceux classés D, en France entière. C’est une moyenne : elle varie selon la ville, le quartier et l’état réel du bien.
Quels documents de copropriété demander avant de faire une offre ?Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, le plan pluriannuel de travaux ou son projet, les conclusions du diagnostic technique global s’il existe, le carnet d’entretien et le montant du fonds de travaux. Le vendeur doit les remettre au plus tard à la promesse de vente, mais vous pouvez les demander dès la visite.
Combien coûte la rénovation d’un appartement à Paris ?D’après les médianes de 9 sources relevées le 11 octobre 2026 : environ 475 à 850 € le m² pour un rafraîchissement, 1 100 à 2 000 € le m² pour une rénovation complète et 1 500 à 3 000 € le m² pour une rénovation lourde. Le prix réel dépend de l’état du bien, constaté à la visite.
Les années de taux bas ont appris à acheter vite. Les taux qui remontent obligent à acheter informé. Dans un marché où le prix ne bouge plus, la seule négociation qui tienne est celle que l’on peut chiffrer.
Audit travaux avant achat à Paris, en Île-de-France et sur la Côte d’Azur : visite sur place, rapport chiffré poste par poste remis sous 48 heures après la visite.
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Les échanges s’y poursuivent avec des propriétaires, des acheteurs et des professionnels du bâtiment. Vos questions et retours d’expérience y sont les bienvenus.
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Banque centrale européenne — Monetary policy decisions (10 septembre 2026 ; taux applicables au 16 septembre 2026) — consulté le 27 octobre 2026
Banque centrale européenne — Meetings of the Governing Council (réunion des 28 et 29 octobre 2026) — consulté le 27 octobre 2026
Banque de France — Crédits aux particuliers, août 2026 (publié le 6 octobre 2026) — consulté le 27 octobre 2026
Notaires du Grand Paris — Conjoncture immobilière en Île-de-France de mai à juillet 2026 (1er octobre 2026) — consulté le 27 octobre 2026
Insee — Prix des logements anciens, 2e trimestre 2026 (Informations rapides n° 216, 8 septembre 2026) — consulté le 27 octobre 2026
Insee — Prix des travaux d’entretien-amélioration des bâtiments, 2e trimestre 2026 (Informations rapides n° 209, 27 août 2026) — consulté le 27 octobre 2026
Notaires de France — Des transactions sous l’influence de l’étiquette énergie (15 décembre 2025, ventes 2024) — consulté le 27 octobre 2026
Service-public.fr — Logement à louer décent (F35978, vérifiée le 21 mars 2025) — consulté le 27 octobre 2026
Service-public.fr — Plan pluriannuel de travaux en copropriété (F36760, vérifiée le 8 juin 2026) — consulté le 27 octobre 2026
Service-public.fr — Vente d’un lot de copropriété (F2604, vérifiée le 21 août 2025) — consulté le 27 octobre 2026
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Calculs de mensualités et de l’exemple type : Squared Sphere, 27 octobre 2026, mensualités constantes hors assurance et frais.
Cet article est une information générale à jour au 27 octobre 2026. Il ne constitue ni un conseil en financement ni un conseil en investissement : pour votre prêt, adressez-vous à votre banque ou à un courtier ; pour l’acte de vente et les documents de copropriété, à votre notaire. Les taux cités sont des moyennes et peuvent évoluer après la réunion de la BCE des 28 et 29 octobre 2026. Pour les aides à la rénovation, le service public France Rénov’ informe gratuitement.